Les données hypothécaires montrent que les emprunteurs pourraient économiser 100 $ par mois (ou plus) en choisissant des prêteurs moins chers

Dans ce blog, nous examinons comment les taux hypothécaires payés par les consommateurs varient selon les prêteurs. Ce phénomène, appelé dispersion des prix, existe dans pratiquement tous les segments du marché hypothécaire, y compris les prêts garantis par Fannie Mae et Freddie Mac, les prêts de la Federal Housing Administration, les prêts du US Department of Veterans Affairs (Veterans Affairs) ainsi que les prêts jumbo.1 Nous avons analysé les données du Home Mortgage Disclosure Act de 2021 pour quantifier l'ampleur de la dispersion des prix.2

Nous avons constaté que la dispersion des prix des prêts hypothécaires se situe souvent autour de 50 points de base du taux annuel effectif global. Pour mettre ce chiffre en contexte, le montant médian du prêt en 2021 était proche de 300 000 $ et le taux d'intérêt médian était de 3 %3. Le paiement mensuel pour un tel prêt fixe de 30 ans est de 1 265 $. Le paiement mensuel pour un prêt à taux d'intérêt de 3,5 % sur un prêt du même montant est de 1 347 $, soit une différence de 82 $ par mois (un paiement supérieur de 6,5 %). Les taux d'intérêt ont considérablement augmenté depuis 2021, mais les calculs restent similaires dans un environnement de taux d'intérêt plus élevés. En maintenant le montant du prêt à 300 000 $, les mensualités pour un prêt fixe de 30 ans avec un taux d'intérêt de 6,5 % et un taux d'intérêt de 7 % sont respectivement de 1 896 $ et 1 996 $ - une différence de 100 $ par mois (un paiement supérieur de 5,3 %) . Dans un environnement de taux d'intérêt plus élevés, avec des paiements mensuels globalement beaucoup plus élevés, cette différence de 100 $ par mois pourrait avoir encore plus d'importance, car les emprunteurs sont potentiellement plus tendus pour joindre les deux bouts.

Pour nos analyses, nous utilisons les données du Home Mortgage Disclosure Act de 2021. Nous nous concentrons uniquement sur les chiffres des 20 prêteurs les plus volumineux pour chacun des segments de marché.4 Plusieurs études antérieures ont documenté l'existence d'une dispersion des prix sur le marché hypothécaire, 5 mais il s'agit du premier rapport à utiliser les nouvelles données de la Home Mortgage Disclosure Act - rapportées par la grande majorité des initiateurs de prêts hypothécaires à travers le pays - avec plusieurs variables nécessaires à notre analyse.6 Nos résultats sont largement cohérents avec les études précédentes, malgré des études précédentes souvent en utilisant soit les données des feuilles de taux et/ou des données sélectionnées sur les montages de fournisseurs privés sans couverture comparable à la Home Mortgage Disclosure Act. Il est particulièrement remarquable que des études antérieures aient pris en compte des données pré-pandémiques, qui n'ont pas le même volume historique de prêts de refinancement. Nous appliquons une multitude de filtres aux données, afin de rendre notre échantillon le plus homogène possible, afin d'éliminer de nombreuses variables qui pourraient être responsables des écarts de prix. Nous filtrons pour :

Les prêts de la Federal Housing Administration sont sans doute le segment le plus pertinent pour développer l'accession à la propriété, car ils sont utilisés de manière disproportionnée par les emprunteurs à faible revenu, à faible cote de crédit et les accédants à la propriété. La tarification de l'assurance de la Federal Housing Administration permet également d'évaluer facilement la dispersion des prix tout en gardant tout le reste égal. En particulier, le prêt le plus populaire de la Federal Housing Administration de 3,5 % d'acompte (rapport prêt/valeur de 96,5) est assuré par la Federal Housing Administration au même taux d'assurance, quel que soit le pointage de crédit de l'emprunteur ou le ratio dette/revenu. ratio si l'emprunteur est admissible. La figure 1 est un intervalle montrant le taux de pourcentage annuel moyen d'un prêt émis pour chacun des 20 principaux prêteurs de la Federal Housing Administration parmi les prêts qui répondent à nos filtres, le prêteur le moins cher étant normalisé à 0. La figure 1 montre que la dispersion entre le prêt le plus élevé et le plus bas des 20 principaux prêteurs de la Federal Housing Administration est de 53 points de base, et il n'est pas motivé par un prêteur aberrant, que ce soit sur le bas ou sur le haut de gamme. La comparaison des volumes d'origination des 20 principaux prêteurs avec ces prix moyens ne produit pas une relation claire - il n'est pas vrai que les prêteurs les moins chers obtiennent systématiquement des volumes beaucoup plus élevés que les plus chers7.

Les moyennes pourraient fonctionner raisonnablement bien pour ce sous-segment de la Federal Housing Administration du ratio combiné prêt-valeur de 96,5, mais même là, nous mélangeons les prêts émis tout au long de la moitié de 2021. Contrairement à la FHA, les entités parrainées par le gouvernement (Fannie Mae et Freddie Mac) utilisent une tarification nuancée basée sur le risque (matrice d'ajustement des prix au niveau du prêt) pour garantir les prêts.8 En conséquence, nous effectuons des régressions de tarification qui contrôlent de manière flexible divers facteurs, notamment la cote de crédit, le ratio prêt-valeur combiné et la date d'application. .9 Nous incluons également des variables indicatrices pour chaque prêteur qui capturent effectivement l'effet moyen de ce prêteur une fois que nous contrôlons toutes les autres variables dans la régression.10

Nous présentons quatre chiffres pour différents segments du marché : les entités parrainées par le gouvernement, l'administration fédérale du logement, les anciens combattants et le marché jumbo.11 Comme dans l'analyse ci-dessus, nous normalisons le prêteur le moins cher de chaque segment à 0 point de base. Les chiffres montrent que les dispersions de prix ajustées par régression pour les quatre segments sont respectivement de 41, 61, 64 et 57 points de base.

Comme indiqué, une différence de 50 points de base équivaut à plus de 1 000 $ par année pour une hypothèque typique. À titre de comparaison, le Département américain du logement et du développement urbain a récemment annoncé une réduction de 30 points de base de la prime d'assurance hypothécaire de la Federal Housing Administration, la Maison Blanche notant qu'elle pourrait économiser 800 $ par an pour les consommateurs de la Federal Housing Administration. Nos chiffres suggèrent que les emprunteurs qui choisissent même le prêteur au prix médian pourraient économiser approximativement le même montant si leurs prêts hypothécaires étaient tarifés au niveau du grand prêteur le moins cher.12 différences d'ajustement des prix au niveau du prêt entre les emprunteurs dont les cotes de crédit sont inférieures à 620 et les emprunteurs dont les cotes de crédit sont supérieures à 740 - la différence d'ajustement des entités parrainées par le gouvernement entre moins de 620 et plus de 740 emprunteurs est une charge unique de 2,5 %, soit 7 500 $ pour un prêt de 300 000 $. 13 Cette différence est comparable à une économie de 100 $ par mois (ou une différence de taux d'intérêt de 50 points de base) tant que la durée de l'hypothèque est d'environ six ans, ce qui est probablement une sous-estimation pour les prêts contractés peu avant ou pendant la pandémie.

Pourquoi y a-t-il une telle dispersion des prix, même si l'instrument financier sous-jacent est essentiellement le même (par exemple, un prêt Fannie Mae à taux fixe sur 30 ans) ? Il existe plusieurs raisons potentielles :

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