Les centres commerciaux CT en difficulté ont besoin d'aide et les experts disent que les responsables devraient intervenir

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Brass Mill Center à Waterbury, CT. a été vendu l'année dernière. Maintenant, les experts du commerce de détail et de l'économie disent que les responsables du Connecticut doivent jouer un rôle plus actif dans la restauration de la santé des centres commerciaux.

Le Crystal Mall de Waterford a fait l'objet d'une vente aux enchères en ligne plus tôt ce mois-ci. Les experts du commerce de détail et de l'économie affirment que les responsables du Connecticut doivent jouer un rôle plus actif pour aider les centres commerciaux avec un grand nombre de postes vacants à retrouver leur santé économique.

Les centres commerciaux du Connecticut étant vendus à un rythme relativement rapide et les taux de vacance dans les centres commerciaux régionaux à l'échelle nationale à plus de 11%, les experts économiques et de la vente au détail affirment que le moment est venu pour les responsables de l'État de jouer un rôle plus proactif.

Quatre des 10 plus grands centres commerciaux du Connecticut se sont vendus au cours des quatre dernières années et demie et un cinquième est susceptible de changer de mains après avoir été vendu aux enchères plus tôt ce mois-ci. La récente vente aux enchères en ligne du Crystal Mall à Waterford a une fois de plus mis en évidence la santé globale des centres commerciaux de l'État.

Donald Klepper-Smith, économiste chez DataCore Partners en Caroline du Sud, a déclaré que les responsables de l'État avaient tout intérêt à faire le maximum pour assurer le succès du secteur de la vente au détail dans l'État.

"Si l'environnement de vente au détail n'est pas exécuté correctement, cela entraîne une perte de dollars en taxes de vente", a déclaré Klepper-Smith.

Mais les responsables de l'État hésitent à agir et se concentrent davantage sur d'autres priorités de développement économique. La commissaire du Département du développement économique et communautaire du Connecticut, Alexandra Daum, a déclaré à CT Insider que la santé des centres commerciaux de l'État ne faisait pas partie de ses principales préoccupations.

"Je suis plus préoccupé par l'impact des espaces de bureaux vacants au centre-ville sur les propriétés environnantes", a déclaré Daum. "Les sites des centres commerciaux sont à peu près autonomes ; vous n'avez pas de maisons situées de l'autre côté de la rue. Mais avec les bureaux du centre-ville, il y a plus d'impact direct pour les gens en termes d'habitabilité et d'impact environnemental dans les environs."

Comment juge-t-on le succès ou l'échec d'un centre commercial ?

Une mesure de celui-ci est la quantité d'espace de vente au détail vacant à un moment donné. Burt Flickinger, directeur général de la société de conseil en vente au détail Strategic Resource Group basée à New York, a déclaré que lorsqu'un a moins de 75% de son espace loué, "c'est souvent la limite de la viabilité financière".

Mais les propriétaires de centres commerciaux refusent souvent de révéler le type de taux d'inoccupation de leurs propriétés, affirmant que les informations sont exclusives.

L'impact qu'un centre commercial en difficulté peut avoir sur une économie locale peut être considérable, a déclaré John Clapp, professeur émérite d'immobilier à UConn.

"C'est quelque chose qui affecte l'emploi local et jette un fléau sur les propriétés environnantes et, dans une certaine mesure, sur la communauté d'accueil dans son ensemble", a déclaré Clapp. "C'est déroutant pour moi que le DECD n'ait pas développé de politiques pour résoudre ce problème."

David Cadden, professeur émérite à la School of Business de l'Université Quinnipiac, a déclaré qu'un rôle que l'État pourrait jouer dans la résolution du problème des centres commerciaux est de commander une étude sur ce qui pourrait arriver si l'un d'entre eux était converti à une utilisation alternative.

"La simple arrivée des centres commerciaux a eu un impact négatif sur les entreprises du centre-ville dans les communautés, changer le fonctionnement d'un centre commercial ou le convertir à un autre usage pourrait avoir un effet délétère sur les communautés hôtes", a déclaré Cadden. "Ce serait bien de savoir à l'avance quel pourrait être l'impact économique."

La croyance que le gouvernement de l'État n'a pas sa place pour s'impliquer dans le problème des centres commerciaux est naïve, a-t-il déclaré.

"Je ne pense pas que les gens réalisent à quelle fréquence les gouvernements des États font pencher la balance en faveur de ceux qui ont de l'argent dans le processus de développement économique", a déclaré Cadden. À titre d'exemple, il a noté comment l'État a joué un rôle de premier plan dans la conversion de l'ancien Scovill Brass Works au centre-ville de Waterbury en Brass Mill Center de 120 millions de dollars, qui a ouvert fin 1997.

Près de deux décennies et demie plus tard, Brass Mill Center est un centre commercial qui a besoin d'une infusion de locataires et d'une mise à niveau de son usine physique. Le maire Neil O'Leary a déclaré à Hearst Connecticut Media l'année dernière après la vente du Brass Mill Center au Kohan Retail Investment Group de Great Neck, NY, que le centre commercial "n'a cessé d'échouer au cours des 10 dernières années".

Klepper-Smith a déclaré que les responsables du Connecticut devraient voir les centres commerciaux en détresse comme ils voient les sites commerciaux pollués.

"Lorsque vous parlez d'environnement, nous avons des friches industrielles qui sont réaffectées à un nouveau type d'utilisation", a déclaré Klepper-Smith. "Et si nous réaffectons des friches industrielles de fabrication, il est parfaitement logique de faire la même chose pour les propriétés commerciales."

Clapp a déclaré que les prix auxquels les centres commerciaux du Connecticut ont été vendus "sont si bon marché que les acheteurs peuvent se permettre de les conserver longtemps" sans apporter d'améliorations spectaculaires à la propriété ni augmenter de manière significative les niveaux d'occupation.

"C'est ce qu'on appelle détenir une option", a-t-il déclaré. "Les acheteurs sont en mesure de générer suffisamment de revenus auprès des locataires restants d'un centre commercial et d'obtenir suffisamment de réductions d'impôts fonciers pour que ces propriétés restent rentables pendant un certain temps. Ils s'accrochent jusqu'à ce qu'une bonne option future se présente."

Daum a déclaré qu'il existe des programmes d'investissement communautaire DECD qui pourraient être utilisés pour des améliorations qui pourraient profiter aux propriétés des centres commerciaux dans les bonnes circonstances. Mais pour qu'un plan comme celui-ci se réalise, elle a déclaré "qu'il faudrait atteindre de nombreux objectifs politiques à tous les niveaux, mais la possibilité existe".

"Il existe des outils qui pourraient être utilisés pour inciter les propriétaires de centres commerciaux à être plus proactifs, selon Clapp. Une idée, a-t-il dit, serait d'exiger que les contrats conclus lors de la vente des centres commerciaux contiennent" une clause avec une date d'expiration ".

"Cela donnerait au nouveau propriétaire du centre commercial un délai raisonnable pour apporter des améliorations, apporter des modifications ou proposer une sorte d'utilisation alternative", a déclaré Clapp. "Une clause" utilisez-le ou perdez-le "."

Une autre option de politique publique, a-t-il dit, pourrait être d'instituer une taxe sur les espaces vacants à long terme.

Daum a déclaré que les suggestions selon lesquelles des mesures de politique publique pourraient être utilisées pour réparer les centres commerciaux en difficulté ou pousser les propriétaires de centres commerciaux à agir sont au mieux problématiques.

"Je pense qu'il faut être très prudent en limitant ce que les gens peuvent faire avec leur propre propriété", a-t-elle déclaré. "Ce sont de grandes parcelles de terrain très constructibles. Tôt ou tard, quelqu'un va regarder ces propriétés et voir et avoir l'opportunité d'en faire avec le terrain qui a du sens."

Flickinger a déclaré qu'un autre mouvement de politique publique que les responsables du Connecticut pourraient envisager d'essayer est de créer des zones de développement économique dans les communautés qui hébergent des centres commerciaux en difficulté.

Les zones de développement économique, ou zones d'opportunités comme on les appelle parfois, permettent aux gens d'investir dans des zones en difficulté. Ils sont conçus pour stimuler la croissance économique et la création d'emplois dans les collectivités tout en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs.

Une autre option que les responsables du Connecticut pourraient envisager, a déclaré Flickingar, consiste à encourager les hôpitaux et autres organisations de soins de santé à localiser certaines de leurs opérations dans des espaces commerciaux vacants dans le but d'augmenter le trafic piétonnier.

"C'est une tendance connue sous le nom de Medtail", a-t-il déclaré.

Selon les données du groupe CoStar, la proportion d'espaces médicaux loués dans les immeubles commerciaux est passée de 16 % en 2010 à 20 % aujourd'hui.

Un exemple de medtail dans le Connecticut est en cours au Meriden Mall où Yale New Haven Health cherche à transformer un ancien Macy's de 179 285 pieds carrés sur deux étages en un centre ambulatoire complet. Les plans de l'installation ont été annoncés en 2021, mais les responsables de Yale New Haven ont déclaré vendredi que le projet en était encore au stade de la planification.

"Comme de nombreux systèmes de santé à travers le pays, Yale New Haven Health fait face à des vents contraires résultant de la pandémie de COVID-19 et du climat économique actuel", a déclaré vendredi un communiqué publié par l'organisation de soins de santé. "Nous sommes très réfléchis dans notre planification et nous informerons tout le monde au fur et à mesure que nous avancerons."

Une autre utilisation adaptative potentielle pour convertir l'espace vacant du centre commercial en quelque chose de plus utile est en cours d'essai dans la région de Boston.

La société californienne Alexandria Real Estate Equities a soumis des plans pour convertir le Watertown Mall en un campus de laboratoire de 24,5 acres, avec un projet de plusieurs bâtiments qui s'étendrait sur près de 1 million de pieds carrés. L'espace de laboratoire biotechnologique est également très demandé dans le Connecticut, en particulier dans la région de New Haven.

Mais Daum s'est demandé si une proposition similaire fonctionnerait dans le Connecticut.

"Les coûts de construction ne sont pas si différents par rapport à Boston", a-t-elle déclaré. "Mais il serait difficile de justifier la construction d'un nouvel espace de laboratoire alors que les loyers sont relativement plus bas."